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Intro ......

 

그것은 대출의 축소나 기존 대출의 회수를 유발하여 토지 수요를 위축시키는 동시에 자금 압박에 못이긴 가계와 기업들로 하여금 보유 토지를 방출하게 만들기 때문에,그러나 1980년대 이후 세계 도처에서 부동산 시장에서의 거품의 형성과 붕괴가 금융위기를 초래하는 사건이 속출하면서, 헨리 조지(Henry George 1839-1897)에 의해 본격적으로 논의된 바 있다. 부동산 거품의 붕괴와 그 결과 V. 맺음말 참고문헌 I.hwp (압축문서). 헨리 조지를 따르는 조지스트(Georgist)들은 이와 같은 실물 경로와 함께, 그리고 그로 인한 금융위기와 불황의 발발은 일본뿐 아니라 다른 나라들에서도 발견되는 매우 일반적인 현상이다. 토지가치의 상승은 담보 가치를 상승시켜 대출을 증가시키고, 핀란드, 1980년대 말 - 90년대 초의 북유럽 3국(스웨덴, 그것은 전체 경제의 불황으로 이어질 수 있다. 즉 토지가치의 급격한 하락은 담보 가치의 하락으로 이어지고, 주류경제학 내부에서도 부동산 시장의 변동과 금융의 관계를 분석하는  ......

 

 

Index & Contents

일본에서의 부동산거품과 장기불황 다운

 

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일본에서의 부동산거품과 장기불황

 

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I. 머리말

 

II. ‘토지신화’(土地神話) 형성의 제도적 조건

 

III. 1980년대 후반 지가폭등의 메커니즘

 

IV. 부동산 거품의 붕괴와 그 결과

 

V. 맺음말

 

참고문헌

 

 

I. 머리말

 

최근 한국에서 극심한 아파트 투기가 전개되면서 부동산 시장의 변동과 거시경제의 관련성에 대한 관심이 높아지고 있다. 특히 1990년대 초 부동산 거품의 급격한 붕괴가 시작된 이후 10년 이상 금융위기와 불황에 시달려 온 일본의 사례는 반면교사의 전형으로 간주되어 집중적인 관심을 끌고 있다.

사실 부동산 거품의 형성과 붕괴, 그리고 그로 인한 금융위기와 불황의 발발은 일본뿐 아니라 다른 나라들에서도 발견되는 매우 일반적인 현상이다. 1970년대 말 - 1980년대 초의 스페인, 1980년대 말 - 90년대 초의 북유럽 3국(스웨덴, 핀란드, 노르웨이), 1982-84년과 1994-96년 두 차례 금융위기를 겪었던 멕시코, 1997년 외환위기를 겪었던 태국, 말레이시아 등 동남 아시아 국가들이 대표적인 사례이다.

부동산 시장의 변동이 경제에 깊은 영향을 미친다는 사실은 일찍이 미국의 경제학자, 헨리 조지(Henry George 1839-1897)에 의해 본격적으로 논의된 바 있다. 19세기 말 헨리 조지는 그의 명저 『진보와 빈곤』(Progress and Poverty)에서 토지투기가 주기적으로 경제불황을 일으킨다는 사실을 논증하였다. 토지가치의 투기적 상승이 생산을 압박하고 그것이 공급 중단과 수요 중단을 연쇄적으로 유발함으로써 불황이 발생한다는 것이 조지의 주장이다. 헨리 조지를 따르는 조지스트(Georgist)들은 이와 같은 실물 경로와 함께, 토지가치의 변동이 금융부문과의 관계를 통해 불황을 발생시키는 경로가 존재한다는 것을 밝혔다(Gaffney, 1994a; Foldvary, 1997). 토지사유제 하에서는 토지 담보 대출 관행이 일반화되는데, 그럴 경우 토지가치의 변동과 대출의 변동은 상호 촉진 관계에 놓이게 된다. 토지가치의 상승은 담보 가치를 상승시켜 대출을 증가시키고, 대출의 증가는 다시 토지 구입을 부추겨 토지가치를 더욱 더 상승시킨다는 것이다. 이것이 반복되면 이른바 거품이 형성된다. 하지만 거품은 언젠가는 붕괴하기 마련이며, 그럴 경우 반대 방향의 상호 촉진 관계가 작동하게 된다. 즉 토지가치의 급격한 하락은 담보 가치의 하락으로 이어지고, 그것은 대출의 축소나 기존 대출의 회수를 유발하여 토지 수요를 위축시키는 동시에 자금 압박에 못이긴 가계와 기업들로 하여금 보유 토지를 방출하게 만들기 때문에, 토지가치의 하락을 가속화시킨다. 그렇게 되면 토지투기에 몰두했던 기업들의 도산이 이어지고 금융기관의 부실채권이 증가하여 금융위기가 발생하게 되는데, 그것은 전체 경제의 불황으로 이어질 수 있다.

조지스트들과는 대조적으로 주류경제학에서는 얼마 전까지도 이 문제에 거의 관심을 기울이지 않았다. 그러나 1980년대 이후 세계 도처에서 부동산 시장에서의 거품의 형성과 붕괴가 금융위기를 초래하는 사건이 속출하면서, 주류경제학 내부에서도 부동산 시장의 변동과 금융의 관계를 분석하는 연구가 쏟아지기 시작했다. 주류경제학자들의 분석은 풍부한 사례와 정치(精緻)한 이론 모형을 제시하고 있지만, 그들의 논리는 조지스트의 논리와 거의 유사하다. 부동산 거품의 형성과 붕괴가 금융위기와 불황을 초래한다는 사실은 주류경제학 내에서도 통설이 된 것으로 보인다. 우리는 지금 헨리 조지 경제학을 ‘타도’하기 위해 토지를 경제학 체계로부터 제거해 버렸던 주류경제학이, 토지의 엄청난 영향력이 눈앞의 현실이 되는 상황에서 마침내 조지스트의 논리를 수용하게 되는 반전(反轉)을 보고 있다.

 

 

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